전세보증금 돌려받는 꿀팁, 전세보증금 지키는 방법

내 피 같은 전세보증금을 어떻게 해야 지켜낼 수 있을까요? 악덕 임대인에게 맞서기 위해 세입자가 해야 할 필수항목에 대해 알아보고자 합니다. 여러분도 전세보증금을 돌려받지 못할 위기거나, 돌려받지 못하고 계신중인가요? 혹은 이제 전세 계약할 예정이신가요? 이 글을 보시고 여러분의 피 같은 돈 '전세보증금' 꼭 지키시길 바랍니다.

전세금을 지키는 방법

 

 

• 임대차(전세)계약 당시

       - 확정일자 받아놓기 (전입신고 시)

 

• 전세계약만료 6개월 전

      - 전세금 반환 보증보험 가입 

 

• 전세계약만료 3개월 전

     - 임대인에게 전세보증금 반환 요청하기 (세입자/임차인이 계약 연장 의사가 없을 경우)

 

• 전세계약만료 2개월 전

    - 임대인에게 내용증명 보내기 (보증금 반환 요청을 하였음에도, 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 묵인하는 경우)

 

• 전세계약만료일 이후

   - 임대차보증금반환청구소송

무조건 확정일자는 필수로 받아놓으셔야 만 합니다. 확정일자 안 받아놓으면 법적으로도 보호받지 못하게 됩니다.
집주인(임대인)과 싸우기도 싫고 그냥 내 돈만 지키겠다 하시는 분은, 전세금 반환 보증보험 가입을 추천드립니다.

'확정일자' 꼭! 받아놔야 하는 이유

집주인(임대인)의 재정 파산으로 집이 경매 넘어가게 되는 경우가 발생할 수도 있습니다. 이때, 확정일자를 받아놨어야만 '우선변제권'을 인정받아 경매 낙찰금에서 1순위로 전세보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 만약, 확정일자를 받아놓지 않았다면 경매 낙찰금은 다른 채권자들에게 다 뺏겨버리고 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 벌어질 수도 있습니다.

 

전세 계약하고 나면 동사무소나 주민센터에 전입신고하러 가죠? 그때 확정일자 받는다고 하면 도장하나 찍어줍니다. 전혀 어렵지 않아요. 혹시나해도 까먹지 마시길 바랍니다.

'우선변제권'이란?
주택임대차 보호법상 임대차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 단, 두 가지 요건을 만족해야만 하는데요. 그중에 하나가 '확정일자'이며, 둘째는 '대항력'을 갖춰야 한다는 것입니다. '대항력'은 전입신고와 점유라는 2가지 요건을 만족하면 갖춰집니다. 그냥 전입신고하고 그 집에 살고 있으면 됩니다.

'전세금 반환보증보험' 가입

 

사실 이것은 선택사항입니다. 해도 되고 안 해도 되긴 하지만 전 개인적으로 들어놓는 게 좋다고 생각합니다. 그 이유는 보험가입만 해놓으면, 보증금 못 돌려받아서 집주인과 싸울 필요도 없고 정신적/육체적/경제적으로 힘든 법적 절차를 거칠 필요도 없기 때문입니다. 보험금으로 매달 몇만 원 나가는 게 아깝다고 망설이다가 몇천만 원 또는 몇억 원 날릴 수도 있습니다. 저는 안타깝게도 세입자였던 당시에 이 보험제도를 몰라서 머리털 다 빠지는 줄 알았습니다.. 계약 만료 3년이 지난 아직도 보증금 일부를 돌려받지 못해 법적 절차 진행 중입니다.. 선택은 여러분의 몫입니다.

'전세금 반환보증보험'이란?
임차인이 계약만료일 이후에도 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 주택도시 보증 공사(HUG)에서 대신 보증금을 지급해주는 보험제도입니다.

전세계약만료일까지 3개월 전 해야 할 일 (임차인이 계약 연장 의사가 없을 때)

집주인에게 전화로든 문자로든 계약연장의사가 없다는 것을 확실히 알려줘야 합니다. 이때, 임차/임대인간에 의사전달을 주고받았다는 근거를 녹음으로든 문자로든 꼭 남겨놓으세요.

 

집주인이 보증금 반환을 인정한다면

다행입니다. 걱정과는 달리 일이 순조롭게 풀릴 가능성이 높습니다. 그러나! 이렇게 돌려준다 해놓고 나중에 만료일 다돼서 이 핑계 저 핑계대면서 돈 없으니 못 돌려준다 하는 경우도 있습니다. 최악의 상황입니다.. 그러니 이런 최악의 상황을 대비해서 집주인이 돈을 돌려준다 했던 문자나 음성 녹음을 해놓으시면 소송에 도움이 됩니다.

 

집주인이 보증금 반환을 거부한다면

이것도 일단 근거 남겨놓으세요. 만약 집주인이 돈을 구할 시간을 달라고 하면 좀 기다려주셔도 되는데, 그러던 중 갑자기 연락두절이 되는 경우가 발생한다면 '내용증명'이라도 보내보세요. '내용증명'이 어떤 법적인 효력은 없는 걸로 아는데 나중에 임대차보증금 반환청구소송의 참고자료 정도가 될 수 있다고 합니다.

 

보증금을 못 돌려받았는데 이사는 가야 한다면 어떻게 하나요?

'임차권등기명령 신청'을 하셔야 합니다. 앞서 언급드렸듯이 집이 경매넘어갔을 경우 '우선변제권'을 인정받기 위해서는 '확정일자'와 '대항력'을 갖추어야 한다고 말씀드렸습니다. 그러나 임차인이 직장등의 개인적인 사유로 주거지를 옮기게 된다면 '점유'를 하지 못하게되므로 '대항력'을 상실하게되어 '우선변제권'을 상실하게 됩니다. 이 때, '임차권등기명령신청'을 하게 된다면 이사를 나가고 전출신고를 하더라도 '우선변제권'을 유지할 수 있게 되는 것입니다.

 

맺음글

저도 전세보증금 못 받고 전전긍긍하던 그 시절이 있었습니다. 정신적인 스트레스가 장난 아닙니다.. 확정일자 받아놓고 대항력을 유지한다 해도 결국 보증금 못 돌려받으면 소송입니다. 기승전 소송입니다... 법적소송 시작되면 시간적으로든 정신적으로든 나 자신과 가족에게 미치는 피해가 상당합니다. 소송에서 이겨도 나는 채권자, 집주인은 채무자일 뿐입니다. 어디 채무자가 자발적으로 "여기 돈 있으니 가져가세요" 할까요? 채무자 재산 찾아내는데만 해도 한 세월입니다. 아니, 못 찾을 수도 있습니다... 제가 만약 다시 그때로 돌아간다면, 저는 그냥 전세금반환보증보험 들것 같습니다. 소송 관련해서 더 알려드릴 정보가 있으면 따로 포스팅하도록 하겠습니다.